Actualización a 2 de abril de 2020
Desde Legal a Medida Abogados habíamos analizado anteriormente como influía el estado de alarma en los contratos de arrendamiento.
Pues bien, tenemos que volver a analizar esta influencia a partir del importante paquete de medidas de ámbito social y económico adoptadas por el Gobierno mediante el Real Decreto – Ley 11/2020 de 31 de Marzo, para hacer frente a las repercusiones del coronavirus en España, entre las que se encuentran importantes medidas específicas en relación a los arrendamientos de vivienda habitual de personas en situación de vulnerabilidad económica.
A continuación, expresamos sus aspectos más destacados tanto desde la perspectiva del arrendatario como del arrendador.
1.- SE SUSPENDEN LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y LOS LANZAMIENTOS
Si tú arrendatario o inquilino, te encuentras inmerso en un procedimiento de desahucio o se ha fijado una fecha para tu lanzamiento o desalojo, no teniendo otra alternativa habitacional, podrás solicitar al juzgado, una vez finalizado el estado de alarma, su suspensión, por el plazo máximo de 6 meses, acreditando tu situación de vulnerabilidad económica.
Si tú arrendador o propietario, te ves afectado por la mentada suspensión y también te encuentras en situación de vulnerabilidad económica, podrás comunicar y acreditar al juzgado tal circunstancia para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión y en la definición de las medidas de protección social a adoptar respecto a ti.
2.- PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento que, dentro del período comprendido entre el 2 de Abril de 2020 hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma, finalice su duración, prórroga obligatoria o tácita podrá prorrogarse 6 meses en su mismos términos y condiciones (o en los que acuerden las partes) si así lo solicita el arrendatario y lo acepta el arrendador
3.- MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA
Caben dos tipos de moratoria según el tipo de arrendador:
A.- Empresa – entidad pública de vivienda – gran tenedor (+ 10 inmuebles, excluidos garajes y trasteros, o inmueble con superficie de 1500 m2)
Tú arrendatario en el plazo de 1 mes desde el 2 de Abril de 2020 podrás solicitar al arrendador el aplazamiento temporal en el pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, siempre que ello no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, tú arrendador, en el plazo máximo de 7 días laborables deberás optar por alguna de estas dos opciones:
- Reducir las rentas que se devenguen en un 50% mientras dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses después de su finalización.
- Dar a tu arrendatario una moratoria en el pago de las rentas devengadas mientras dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses después de la finalización de dicho estado.
¿Cómo se devolverán las rentas devengadas durante esa moratoria?:
- Sin intereses y sin penalización alguna
- Fraccionado en cuotas mensuales al menos en 3 años, comenzando el plazo cuando termine la situación de vulnerabilidad del arrendatario o en todo caso en el plazo máximo de 4 meses desde la finalización del estado de alarma.
Debemos dejaros claro que la citada moratoria se levantará, y su consiguiente fraccionamiento en cuotas, en el momento en el arrendatario tenga a su disposición la financiación por línea de aval ICO que, en su caso, hubiese solicitado.
B.- Persona física no gran tenedor
Tú arrendatario en el plazo de 1 mes desde el 2 de Abril de 2020 podrás solicitar al arrendador el aplazamiento temporal en el pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, siempre que ello no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
Tú arrendador, comunicarás al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que aceptas o, en su defecto, las posibles alternativas que planteas en relación con las mismas.
Ten en cuenta arrendador que no estás obligado a ello, y tú en ese caso arrendatario, como persona que te encuentras en situación de vulnerabilidad económica, tendrás acceso a la financiación por línea de aval ICO. Vid siguiente punto.
4.- AYUDAS FINANCIACIÓN ALQUILER A TRAVÉS LÍNEA ICO
Arrendatario, si te encuentras en una situación de vulnerabilidad económica y necesitas una ayuda transitoria de financiación para poder pagar el alquiler, podrás solicitar tal financiación al banco, el cuál la dará a través de una línea ICO.
¿Hasta qué importe puedes pedirlo?: un máximo de 6 mensualidades de renta
¿Cuál es el plazo de devolución?; 6 años prorrogable a un máximo de 4 años más.
¿Se devengará algún tipo de interés o gasto?: no
¿Qué ocurre si tengo problemas para devolver esa financiación con línea ICO o cualquier otro tipo de financiación bancaria que hubiese obtenido con la finalidad de para pagar la renta?:
Podrás ser beneficiaria de una ayuda de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que hubieses suscrito. La cuantía exacta de esa ayuda será fijada por CCAA dentro del marco del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
5.- TE RECORDAMOS, LAS MEDIDAS TOMADAS REQUIEREN QUE LA PERSONA DEL ARRENDATARIO SE ENCUENTRE EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA. ¿CUÁNDO EXISTE ESTA SITUACIÓN?
1).- Se entiende que se está en situación vulnerabilidad económica, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando se cumplan todos estos requisitos:
- Si se trata de persona física no empresario: que haya pasado a estar desempleada, sujeta a un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados.
Si se trata de persona física empresario: que haya sufrido una pérdida sustancial de ingresos.
- En ambos casos que no alcancen el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
Con carácter general, la cantidad de 1.613,52€ que equivale a 3 veces el IPREM (Indicador público de renta de efectos múltiples que en este año es de 537,84 € mensuales)
El límite anterior se incrementará en los siguientes supuestos:
| SUPUESTO | INCREMENTO | CUANTÍA € |
| Por cada hijo a cargo de la unidad familiar | 0.1 x IPREM | 53,78 |
| Si unidad familiar monoparental, por cada hijo a cargo | 0.15 x IPREM | 80,68 |
| Por cada persona mayor 65 años miembro unidad familiar | 0.1 x IPREM | 53,78 |
En los siguientes supuestos, los límites específicos que se indican:
| SUPUESTO | LÍMITE ESPECÍFICO | CUANTÍA € |
| Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral | 4 x IPREM sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo | 2.151,36 |
| Si la persona que debe pagar la renta arrendaticia: – persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o – persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, o – persona con enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral | 5 x IPREM | 2. 689,20 |
¿Qué es lo que se entiende a estos efectos por “unidad familiar” ?: pues la compuesta por el arrendatario, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
- La renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual que sufrague el arrendatario, debe ser superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Pero ¿qué se entiende por “gastos y suministros básicos” ?: los de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios.
2).- No se entiende que existe la mentada “vulnerabilidad económica” cuando el arrendatario o cualquiera de los miembros de la unidad familiar sean al 100% propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España y que la hayan obtenido por transmisión inter vivos.
Se exceptúa de lo anterior:
- Cuando el derecho recaiga sobre una parte alícuota
- Cuando el derecho se haya adquirido por transmisión mortis causa
- Cuando el titular de la vivienda acredite que no puede disponer de la misma por causa de separación o divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad.
- Cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de que cualquier persona de la unidad de convivencia.
6.- ¿QUÉ DOCUMENTACIÓN NECESITO PARA ACREDITAR LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA?
En caso de pérdida de trabajo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones por desempleo.
Lo puedes obtener en la Sede electrónica del Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE)
En caso de cierre de negocio: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la CCAA sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Para acreditar el número de personas que habitan la vivienda habitual:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho para acreditar el número de personas que viven en la misma casa.
- Certificado de empadronamiento. Muchos Ayuntamientos ya facilitan este trámite de forma online. Este es el caso, por ejemplo de Madrid.
- Declaración de discapacidad o dependencia para hacer una actividad laboral (si ese es el caso).
Respecto a la titularidad de bienes inmuebles: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. La nota se puede pedir en la web registradores.org
Declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley. Esta declaración también te servirá como sustituta de los documentos que hemos mencionado cuando te sea imposible aportarlos, debiendo justificar su por qué, si bien ten en cuenta que, finalizado el estado de alarma, en el plazo de un mes deberás efectuar su aportación.
Te ofrecemos para mayor facilidad:
Debes saber que, si realmente no reúnes los requisitos de vulnerabilidad económica y te has beneficiado de ello, serás responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como, de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden, como el penal, a las que dieren lugar.
Asimismo, también incurrirías en responsabilidad si voluntaria y deliberadamente, buscases situarte o mantenerte en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas.
