Revisión a 1 de abril de 2020
En el paquete de medidas adoptadas por el Gobierno para hacer frente a las repercusiones del coronavirus en España, encontramos la concesión de una moratoria en el pago de las deudas hipotecarias de vivienda habitual.
Esta moratoria conlleva la suspensión de la deuda hipotecaria y la inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado por el impago de las cuotas que queden.
Aclaramos las dudas de usuarios y clientes aunque entendemos que ante la falta de claridad de la norma respecto a determinadas cuestiones, como por ejemplo si se prorratean las cuotas suspendidas o se añaden al final del vencimiento, predominará la negociación con las diferentes entidades bancarias.
En relación con el punto anterior recogido en nuestra publicación de 24 de marzo, tenemos que indicar que en fecha 31 de marzo de 2020 se publicó por el Gobierno medidas complementarias para hacer frente al COVID-19 aclarándose que:
Las cuotas suspendidas no se deben liquidar una vez finalizada la suspensión, sino que todos los pagos futuros se deben posponer lo que haya durado la suspensión
Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Por tanto, las cuotas suspendidas se añadirán al final del vencimiento sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas. Para esto no es necesaria ninguna negociación con la entidad bancaria que vendrá obligada a aplicarlo en este sentido.
Tengo más de un inmueble hipotecado ¿A cuál hipoteca se aplica?
Se aplica sólo a las hipotecas de vivienda habitual.
En relación con el punto anterior recogido en nuestra publicación de 24 de marzo, tenemos que indicar que en fecha 31 de marzo de 2020 se publicó por el Gobierno medidas complementarias para hacer frente al COVID-19 entre estalas que se encuentra la ampliación de la moratoria hipotecaria a otros inmuebles:
- Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales
- Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
Igualmente con las nuevas medidas adoptadas, se extiende la moratoria a prestamos no hipotecarios de personas en situación de vulnerabilidad
De forma paralela a la financiación hipotecaria de la vivienda, este real decreto-ley amplía el alcance de la moratoria a los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo.
Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
¿Cómo sé si mi vivienda es habitual?
A la hora de firmar el préstamo hipotecario se tiene que indicar en la escritura si la vivienda tendrá carácter habitual o no. Este hecho es el que revisarán las entidades bancarias para determinar si estamos ante una vivienda habitual.
Sin embargo, puede darse el caso de que no se haya establecido en la escritura este carácter y nos encontremos ante una vivienda habitual en los términos recogidos por la AEAT:
- Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, 3 años. Se establecen determinadas excepciones.
- Que sea habitada por el contribuyente de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición o terminación de obras. Se establecen determinadas excepciones.
En este supuesto tendremos que acreditar, con medios de prueba suficientes, el carácter habitual de la vivienda gravada (recibos de consumo, empadronamiento, testificales, …).
Adquirí una plaza de garaje junto con la vivienda y está gravada con otra hipoteca independiente ¿Se aplica a esta hipoteca la suspensión?
No es usual que esto ocurra pero entendemos que sí se aplica.
Las plazas de garaje adquiridas juntamente con la vivienda habitual, con el máximo de dos, se asimila a la vivienda habitual.
¿Quiénes se pueden acoger a la moratoria?
El deudor hipotecario, sus fiadores y sus avalistas, siempre que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
En relación con el punto anterior, recordemos que en fecha 31 de marzo de se extiende la moratoria a prestamos no hipotecarios, incluyendo los relativos a consumo, de personas en situación de vulnerabilidad
Se entiende que se está en situación vulnerabilidad económica, cuando se cumplan todos estos requisitos:
- Que el hipotecado debe haber perdido el trabajo. Si se trata de profesional por cuenta propia tiene que sufrir una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de las ventas de su empresa.
En relación con el punto anterior, en fecha 31 de marzo se define que la perdida sustancial del empresario por cuenta propia tiene que alcanzar el 40% de su facturación.
- Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
En relación con el punto anterior recogido en nuestra publicación de 24 de marzo, tenemos que indicar que en fecha 31 de marzo de 2020 se aclara el concepto de «gastos y suministros básicos» y se indica expresamente que solo serán aplicables a la vivienda habitual:
A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios. Solo tendrán la consideración de «gastos y suministros básicos» los suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar.
Art. 16.1 c) del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
- Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1.3 o que se haya producido una caída sustancial de las ventas (al menos del 40%).
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros del hogar (unidad familiar) no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria , los siguientes límites:
Con carácter general, la cantidad de 1.613,52€ que equivale a 3 veces el IPREM (Indicador público de renta de efectos múltiples que en este año es de 537,84 € mensuales)
El límite anterior se incrementará en los siguientes supuestos:
| SUPUESTO | INCREMENTO | CUANTÍA INCREMENTO MENSUAL |
| Por cada hijo a cargo de la unidad familiar | 0.1 x IPREM | 53,78€ |
| Si unidad familiar monoparental, por cada hijo a cargo | 0.15 x IPREM | 80,68€ |
| Por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar | 0.1 x IPREM | 53,78€ |
En los siguientes supuestos, los límites específicos que se indican:
| SUPUESTO | LÍMITE ESPECÍFICO | CUANTÍA MENSUAL |
| Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral | 4 x IPREM sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo | 2.151,36€ |
| Si el deudor hipotecario es: – persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o – persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, o – persona con enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral | 5 x IPREM | 2. 689,20€ |
Se entiende por unidad familiar la compuesta por:
- el deudor,
- su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y
- los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
MUY IMPORTANTE: Con la inclusión en fecha 31 de marzo de la moratoria para los contratos de crédito SIN garantía hipotecaria, se define para estos los mismos requisitos que hemos indicado para la deuda hipotecaria con las siguientes especialidades:
- Si se es beneficiario también de la moratoria hipotecaria, no se tendrá en cuenta su aplicación para el calculo del valor de la cuota en relación con los ingresos netos (35%) ni para el calculo del esfuerzo de la carga hipotecaria, para la suspensión de las obligaciones derivadas de los créditos o préstamos sin garantía hipotecaria
- Si no se tuviera contratado un préstamo hipotecario y se tuviera que hacer frente al pago periódico de una renta por alquiler de su vivienda habitual o de cualquier tipo de financiación sin garantía hipotecaria frente a una entidad financiera, o a ambas simultáneamente: se sustituirá el importe de la cuota hipotecaria por la suma total de dichos importes, incluyendo la renta por alquiler aunque sea objeto de moratoria, a efectos de los cálculos del valor de la cuota en relación con los ingresos netos (35%) y del calculo del esfuerzo de la carga hipotecaria. Asimismo, a efectos del cálculo de la carga hipotecaria, se utilizará la suma total de dichos importes.
- Si el potencial beneficiario tuviera que hacer frente a un único préstamo sin garantía hipotecaria y no tuviera que hacer frente al pago periódico de una renta por alquiler de su vivienda habitual, se tendrá en cuenta sólo dicho préstamo sin garantía hipotecaria a los efectos del punto anterior.
¿Hay repercusiones si obtengo la aplicación de la moratoria sin cumplir realmente las condiciones de vulnerabilidad económica?
Sí. Las entidades bancarias te exigirán los daños y perjuicios que hayas podido ocasionar (nunca serán menores que el beneficio que has obtenido), así como los gastos generados por la aplicación de la suspensión sin perjuicio de otras responsabilidades de otro orden (como por ejemplo las penales si media falsificación de documentos).
También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas.
¿Se devengarán intereses por las cuotas suspendidas?
No se devengarán intereses por las cuotas suspendidas.
¿Ante quién puedo solicitar la moratoria?
Ante la entidad financiera que otorgó el préstamo hipotecario.
Muy pocas entidades han facilitado ya el tramite por medio de formularios online, como es el caso del Santander.
Si tu banco no te ha dado otras facilidades, contacta con tu oficina o gestor. Esta es la recomendación que ofrece, por ejemplo, Bankia.
MUY IMPORTANTE: Con las nuevas medidas adoptadas por el Gobierno el 31 de marzo de 2020 se deja claro que la solicitud se podrá realizar » a través de cualquier medio». Por supuesto, se debe presentar la solicitud y los documentos adjuntos así que será un medio que permita acreditar su envío.
¿Hasta cuándo puedo solicitar la moratoria?
Hasta 15 días después del fin de la vigencia del real decreto-ley que fija el estado de alarma, es decir, se puede solicitar durante el plazo de un mes y 15 días naturales, y sin perjuicio de las prórrogas que se puedan acordar, desde el día que entró en vigor (18 de marzo de 2020).
MUY IMPORTANTE: Con las nuevas medidas adoptadas por el Gobierno el 31 de marzo de 2020 el plazo de solicitud se amplía hasta un mes después del fin del estado de alarma
Una vez solicitada ante el banco,éste concederá la moratoria en un plazo máximo de 15 días.
MUY IMPORTANTE: En relación con el punto anterior de nuestra publicación de 24 de marzo de 2020, tenemos que indicar que con las nuevas medidas adoptadas por el Gobierno el 31 de marzo de 2020 el acreedor procederá a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria y que para la aplicación de la suspensión hipotecaria no se requerirá acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novación contractual alguna.
La suspensión de las obligaciones contractuales surtirá efectos desde la solicitud.
En el mismo sentido se indica que aunque durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria, no podrán formalizarse las escrituras públicas de prestamos, ello no suspenderá la aplicación de la moratoria, que deberá aplicarse automáticamente, se haya formalizado o no aún dicha suspensión en escritura
Otra cosa que se echaba en falta en el Decreto de 17 de marzo ha quedado por fin aclarada en el Decreto de 31 de marzo: la suspensión del pago tendrá una duración de TRES MESES ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros
¿Qué documentos tengo que presentar?
En caso de pérdida de trabajo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones por desempleo.
Lo puedes obtener en la Sede electrónica del Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE)
En caso de cierre de negocio: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la CCAA sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho para acreditar el número de personas que viven en la misma casa.
Certificado de empadronamiento. Muchos Ayuntamientos ya facilitan este trámite de forma online. Este es el caso, por ejemplo de Madrid.
Declaración de discapacidad o dependencia para hacer una actividad laboral (si ese es el caso).
Acreditación de titularidad de la vivienda mediante nota simple del registro de la Propiedad y las escrituras de compraventa y préstamo hipotecario.
La nota simple la puedes obtener a través de Registradores.org
En relación con la acreditación de titularidad anterior y teniendo en cuenta que en fecha 31 de marzo de 2020 se amplían los préstamos que se pueden acoger a esta moratoria, se deberá aportar según el caso:
- Escrituras de compraventa de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y las de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria.
- En el caso de que se solicite la moratoria por el préstamo hipotecario por una vivienda en alquiler, deberá aportarse el correspondiente contrato de arrendamiento.
Declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el Real decreto-ley.
Si tu entidad bancaria no te ofrece un modelo, puedes utilizar este:
MUY IMPORTANTE: Ante la imposibilidad de poder cumplir con la aportación de los documentos que se exigen en este apartado, en fecha 31 de marzo de 2020 se permite la sustitución de los que no puedan entregarse por una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación.
Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrás del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubieses facilitado.
