A 30 de marzo de 2020
El estado de alarma decretado por el Gobierno es un supuesto de fuerza mayor que afecta los contratos de arrendamiento en vigor.
Estos efectos se observan más en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda por la falta de cumplimiento del destino pactado (actividad del arrendatario) en aquellos casos en que por las características del negocio este no puede ser desarrollado online, ni es actividad esencial de las listadas por el Gobierno, por lo que el arrendatario no podrá continuar con la actividad mientras esté restringida la movilidad.
A esta falta de uso del local arrendado se contrapone la obligación de pago de la renta asumida por parte del arrendatario.
¿Qué debemos hacer si nos encontramos en este caso?
El contrato de arrendamiento de local prevé los efectos de la fuerza mayor: habrá que seguir lo pactado
Si en el propio contrato de arrendamiento las partes hubiesen considerado la existencia de algún evento que fuera impeditivo del cumplimiento y las consecuencias de este, habría que atenerse a ello.
No se ha previsto en el contrato de arrendamiento de local los efectos de la fuerza mayor: renegociar el contrato
En el supuesto que no se haya previsto en el contrato de arrendamiento de local los efectos de la fuerza mayor tendremos que acudir a las soluciones que ofrece nuestro Derecho: la propia renegociación del contrato en base al principio de autonomía de la voluntad de las partes, la mediación, el arbitraje, etc.
Asimismo, nuestro ordenamiento prevé una figura que podría activarse en los casos en los que, por causa de la pandemia, el arrendatario no pueda hacer frente al pago de la renta. Se trata de la cláusula rebus sic stantibus. Esta expresión latina, que se traduce como «estando así las cosas», permite modificar un contrato de alquiler para reducir el importe acordado, aplazar el pago o, incluso, suspenderlo.
Para ello, deben cumplirse tres requisitos:
- una alteración extraordinaria de las circunstancias que estaban vigentes en el momento en el que se firmó el contrato.
- que, como consecuencia de esta variación, se produzca un «desequilibrio desproporcionado y exorbitante» entre las prestaciones acordadas por las partes.
- que lo que origine estos cambios sea una causa imprevisible.
Estos tres requisitos se dan en la situación de alarma actual. No obstante, la decisión no puede tomarse de manera unilateral por una de las partes, sino que precisa del acuerdo de arrendador y arrendatario.
No se ha alcanzado acuerdo entre arrendador y arrendatario: acude a la mediación de expertos o terceras partes
En caso de no alcanzar un pacto, cualquiera de las partes podría acudir a un juez. Aunque históricamente los tribunales han sido cautos y restrictivos a la hora de dar por válida esta disposición, la crisis del 2008 provocó una mayor flexibilización al aplicar la rebus sic stantibus.
Pero una crisis económica por sí sola no es suficiente para modificar el contrato, sino que dependerá de las circunstancias específicas de cada caso. Así, aquellos locales que hayan visto paralizada su actividad a raíz del coronavirus (una academia de idiomas, una inmobiliaria, una tienda de ropa, por ejemplo) tendrían más margen para acogerse a esta cláusula, mientras que los que siguen operando difícilmente podrán hacerlo.
En este orden de cosas, acudir a un juez no es a día de hoy la opción más aconsejable, ya que se encuentran en servicios mínimos (solo atienden casos urgentes).
Por tanto, la opción más aconsejable en caso de que no haya acuerdo es que los propietarios e inquilinos acudan a la mediación para no colapsar los juzgados una vez estén en pleno funcionamiento.
Estoy en un coworking y mi contrato es de prestación se servicios: renegocia si no estás recibiendo los servicios esenciales pactados
En el supuesto de los contratos de prestación de servicios que suelen firmar los coworkings se deberá comprobar primeramente si se continúan prestando los servicios esenciales a los que se han comprometido teniendo en cuanta la implicación de la restricción de la movilidad para los usuarios de estos servicios y el cierre de todas las actividades no esenciales.
Si se comprueba que debido al estado de alarma estos servicios no pueden prestarse y ser recibidos por los usuarios, se deberá renegociar los pagos como sucede con el arrendamiento de local .
¿Se pueden renegociar los contratos de arrendamiento de vivienda igual que sucede con los de arrendamiento de local?
En lo que respecta a los arrendamientos de vivienda, la solución es más compleja.
En estos supuestos, la cláusula rebus sin stantibus no sería de aplicación, por lo que dependerá de la voluntad de los arrendadores.
Aunque esta opción pueda parecer remota, lo cierto es que ya existen algunos acuerdos como los alcanzados por los gobiernos regionales de la Comunidad de Madrid, Cataluña o Murcia, que han acordado eximir del pago de alquiler a las familias inquilinas de viviendas sociales mientras esté implantado el estado de alarma. También algunas entidades bancarias han hecho lo propio, como Caixabank.
Ante la falta unilateral de pago de la renta procedería el desahucio una vez termine el estado de alarma
Con la ley en la mano, el propietario podría echar al inquilino si este no le paga. Sin embargo, y para evitar estos supuestos, el pasado 18 de marzo, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) acordó suspender la presentación de demandas de desahucio durante el estado de alarma, pero ello no evita que se puedan presentar con posterioridad a su finalización.
El problema existe, es grave y el Estado debe evitar que el comercio se venga abajo y que muchas personas se vean desahuciados de la vivienda familiar, pues la mayor parte de los casos son consecuencia de la falta de medios por el cierre o por falta de ingresos. Y es obvio que los arrendadores, en su mayoría, tampoco están en condiciones de dejar de cobrar el alquiler, salvo que tengan una compensación vía impuestos o subvención.
Si no se adoptan medidas concretas por el Gobierno, el desahucio por falta de pago tendría éxito después de la finalización del estado de alarma.
Además, resulta que el art. 441 de la Ley Enjuiciamiento Civil, establece una serie de cautelas e intervención de la Administración en favor de aquellos arrendatarios que estén en situación e “vulnerabilidad”, aunque no se compensa a los arrendadores. Pero en todo caso, en dicho precepto, no se habla para nada de locales de negocio, que es un tema realmente preocupante, habida cuenta del cierre obligado.
