Actualizado a 22/04/2020 según RDL 15/2020 de 21 de abril
Desde Legal a Medida Abogados habíamos analizado anteriormente como influía el estado de alarma en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Pues bien, tenemos que volver a analizar esta influencia a partir del importante paquete de medidas de ámbito social y económico adoptadas por el Gobierno mediante el Real Decreto – Ley 15/2020 de 21 de Abril, para hacer frente a las repercusiones del coronavirus en España, entre las que se encuentran medidas específicas para el apoyo de la economía y el empleo.
A continuación, revisamos sus aspectos más destacados tanto desde la perspectiva del arrendatario como del arrendador.
MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA
Caben dos tipos de moratoria según el tipo de arrendador:
A.- EMPRESA – ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA – GRAN TENEDOR (+ 10 INMUEBLES, EXCLUIDOS GARAJES Y TRASTEROS, O INMUEBLE CON SUPERFICIE DE 1.500 M2)
Tú, arrendatario, en el plazo de 1 mes desde el 22 de Abril de 2020 podrás solicitar al arrendador el aplazamiento temporal en el pago de la renta, siempre que no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario una moratoria o reducción de la renta por acuerdo entre ambas partes.
En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, tú, arrendador, deberás dar al arrendatario una moratoria en el pago de las rentas devengadas mientras dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses después de la finalización de dicho estado.
¿Cómo se devolverán las rentas devengadas durante esa moratoria?:
- Sin intereses y sin penalización alguna
- Fraccionado en cuotas mensuales en 2 años, comenzando el plazo cuando termine la situación de vulnerabilidad del arrendatario o en todo caso en el plazo máximo de 4 meses desde la finalización del estado de alarma.
B.- PERSONA FÍSICA NO GRAN TENEDOR
Tú, arrendatario, en el plazo de 1 mes desde el 22 de Abril de 2020 podrás solicitar al arrendador el aplazamiento temporal en el pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, siempre que ello no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
DISPOSICIÓN DE LA FIANZA
Vosotros, arrendatario y arrendatario, podréis acordar disponer libremente de la fianza que en su día se hubiese prestado, la cual podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
En caso de que se disponga total o parcialmente de esta, tú, arrendatario, deberás reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de 1 año desde la celebración del acuerdo al que hayáis llegado o en el plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento, en caso de que este plazo fuera inferior a 1 año.
ACCESO A LA MORATORIA Y DISPOSICIÓN DE LA FIANZA POR AUTÓNOMOS Y PYMES
Autónomos y PYMES deben tener en cuenta que el inmueble arrendado debe estar afecto a la actividad económica que desarrollen.
A.- SI ERES AUTÓNOMO
- Estar afiliado y en situación de alta, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA (como por ejemplo la Mutualidad de la Abogacía).
- Que tu actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo de ese estado de alarma.
- Para el caso de que tu actividad no hubiese sido suspendida, debes acreditar la reducción de tu facturación del mes natural anterior al que solicitas el aplazamiento de pago de la renta arrendaticia, en al menos un 75% con relación a tu facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, del año anterior.
B.- SI ERES UNA PYME
- Que no se superen los límites para formular balance abreviado establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital. Es decir:
- Que el total de las partidas del activo no supere los 4 millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
- Que tu actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo de ese estado de alarma.
- Para el caso de que tu actividad no hubiese sido suspendida, debes acreditar la reducción de tu facturación del mes natural anterior al que solicitas el aplazamiento de pago de la renta arrendaticia, en al menos un 75% con relación a tu facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, del año anterior.
¿QUÉ DOCUMENTACIÓN SE NECESITA PARA ACREDITAR ANTE EL ARRENDADOR LOS REQUISITOS?
La reducción de actividad la puedes acreditar inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75% o, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
En todo caso, si el arrendador lo requiere, tú, arrendatario, tendrás que mostrar tus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de tu actividad.
La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
SE INCURRE EN RESPONSABILIDAD SI TE ACOGES A LA MORATORIA SIN CUMPLIR LOS REQUISITOS
Debes saber que, si realmente no reúnes los requisitos de vulnerabilidad económica y te has beneficiado de ello, serás responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como, de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden, como el penal, a las que dieren lugar.
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